Категория
Банковское дело
Тип
реферат
Страницы
29 стр.
Дата
12.07.2014
Формат файла
.html — Html-документ
Архив
1037146.zip — 17.08 kb
  • razvitie-rynka-ipotechnogo-kreditovanija-v-respublike-belarus_1037146_1.html — 74.33 Kb
  • Readme_docus.me.txt — 125 Bytes
Оцените работу
Хорошо  или  Плохо


Текст работы


--PAGE_BREAK--предусматривают участие кредитора в потоке доходов, генерируемых недвижимостью. Возможно участие кредитора:

•в текущем потоке дохода, который предполагает, что сверх погашаемой части кредита и суммы процентов будет уплачена некоторая сумма, называемая «кикером». Эта сумма определяется либо как фиксированная часть потока доходов, либо в процентах к чистому операционному доходу или денежным поступлениям;

•в выручке от продажи недвижимости, называемой участием в приросте стоимости.

Кредиты с меняющейся процентной ставкой,позволяющие уменьшить риск долгосрочного кредитования, поскольку дают возможность адекватно реагировать на изменение рыночной ставки доходности. Изменение ставки может осуществляться следующим образом:

• индексирование процентной ставки в соответствии с состоянием рынка, предусматривающее максимальную и минимальную границы новой ставки;

• пересмотр процентной ставки через заранее установленные промежутки времени («канадский ролл-овер», переговорная ставка).

В зависимости от способа финансирования перепродажи недвижимости различают первую, завершающую и принятую ипотеки.

Первая ипотека — кредит, предоставляемый для финансирования объекта недвижимости, не обремененной обязательствами. Она используется при покупке объекта, который раньше не кредитовался, и если недвижимость имеет ипотечную задолженность. В последнем случае ранее полученный кредит должен быть погашен продавцом из цены перепродажи. Новый собственник покупает объект недвижимости за счет собственного капитала и заемного капитала, получаемого под залог объекта недвижимости. Получаемый кредит имеет статус первой ипотеки.

Принятая ипотекавозникает, если покупатель принимает обязательства по ипотечному кредиту, ранее выданному продавцу.

Завершающаяся, или младшая, ипотека— кредит, предоставляемый продавцом или третьей стороной, при наличии первой закладной. Данный вид ипотеки используется, если покупатель сохраняет ранее полученный ипотечный кредит либо при недостаточности собственного капитала Предоставление младшей ипотеки продавцом происходит в том случае, если покупатель не может получить кредит в банке на приемлемых условиях.

На рынке долгосрочного ипотечного кредитования действуют следую­щие основные участники [2, 10 c.]:

1.       Заёмщики — физические лица, заключившие договоры с банками

(кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами

(некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде

кредита средства используются для приобретения жилья.

2.       Продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие

жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие

другим физическим и юридическим лицам, по их поручению.

3.       Кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические

лица, предоставляющие заёмщикам в установленном порядке ипотечные

кредиты. Основными функциями кредитора являются: предоставление ипотечного кредита на основе оценки платёжеспособности и кредитоспособности заёмщика, оформление кредитного договора (договора займа) и договора

об ипотеке, обслуживание выданных ипотечных кредитов.

4.  Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) — специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредитов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению. К основным функциям операто­ров вторичного рынка относятся: рефинансирование кредиторов на основе установленных нормативов и требований, предъявляемых к процедурам ипо­течного кредитования: выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг, при­влечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования; оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных креди­тов, более доступных для заёмщиков и менее рискованных для кредиторов.

5.     Органы государственной регистрации прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ними. Основными функциями этих органов являются: регист­рация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому-собственнику; регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки; хранение и предоставление информации по правам собствен­ности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного кредито­вания.

6.     Страховые компаний — осуществляют имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заёмщиков и страхо­вание гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.

7.     Оценщики — юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.

8.     Риэлторские фирмы — юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья. К функциям риэлторов относятся: подбор вариантов купли-продажи жилья; помощь в за­ключении сделок купли-продажи; организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья; участие в организации проведения торговпо реализации жилья, бывшего в залоге, на которое судом обращено взыска­ние.

9.       Инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся инвестиционные банки, пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестицион­ные фонды и др.

10.     Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования — нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические

консультации и т.д., обеспечивающие юридическое сопровождение сделок с

жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства, защиту

прав несовершеннолетних и недееспособных граждан при заключении сделок с недвижимостью.

Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из сле­дующих основных этапов:

1.Предварительная квалификация заёмщика — заёмщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предостав­ления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кре­дитной сделки.

2.Оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и оп­ределение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учё­том доходов заёмщика, наличие у него собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и другие важные усло­вия договора.

3.Подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заём­щика и требованиям кредитора.

4.Оценка жилья с целью определения его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик осуществляет неза­висимую оценку выбранного заёмщиком жилья, а кредитор соотносит её с размером выдаваемого кредита.

5.Заключение договора купли-продажи квартиры между заёмщиком и продавцом жилья и кредитного договора между заёмщиком и кредито­ром, приобретение жилья заёмщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону.

6.Проведение расчётов с продавцом жилого помещения — заёмщик осу­ществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор полностью контролировал процесс расчётов по договору купли-продажи.

7.Страхование предмета ипотеки, жизни заёмщика, а также прав собст­венника на приобретаемое жильё.

Решение о привлечении ипотечного кредита принимается на основе определения эффективности использования заемных средств в инвестиционном процессе, что требует анализа таких факторов, как:

•процентная ставка по кредиту;

• срок займа;

• порядок погашения;

• сумма ипотечного кредита;

• финансовый левередж;

• особые условия кредитования.

Процентная ставка по кредиту, срок кредитования и порядок погашения воздействуют на величину ипотечной постоянной. Меняя один из параметров (процентную ставку или срок), заемщик может существенно снизить величину ежегодных выплат банку, однако это приведет к увеличению общей суммы процентов, которую уплатит заемщик за весь период кредитования. Важнейшим фактором, определяющим эффективность использования инвестором заемных средств, является уровень финансового левереджа (рычага).

Использование заемного капитала целесообразно, если он обеспечивает более высокую ставку доходности собственного капитала [3, 172 c.].

Разница между чистым операционным доходом и расходами по обслуживанию долга является денежными поступлениями
, отражающими величину дохода, получаемого инвестором:

ДП=ЧОД — РОД

где,

ЧОД — чистый операционный доход;

РОД — годовые расходы по обслуживанию долга;

ДП — денежные поступления на собственный капитал инвестора.



Ваше мнение



CAPTCHA